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FIIs para Comprar Imóveis - Episódio 1




Muito se tem falado sobre os fundos imobiliários, mas aproveitar esse produto do jeito certo é algo muito distante da educação financeira do brasileiro e de como diversificar uma carteira de investimentos corretamente.


Para começar o brasileiro da geração atual aprendeu com seus pais que nenhum investimento é melhor do que imóvel. Apesar dos imóveis serem um classe de ativos excelente , discriminar o mundo dos investimentos e reduzi-lo a um nicho especifico induzindo ao erro de achar que não possuem riscos nem sofrem variação de preço é definitivamente algo fruto de uma superficialidade muito forte derivada de um período altamente inflacionário onde as pessoas não tinham muitas alternativas que pudessem trazer conforto.


Se você comprou um terreno há 40 anos atras dificilmente terá perdido dinheiro, agora se esse lucro imobiliário foi maior do que o lucro econômico é algo que definitivamente muda o contexto da discussão e torna essa constatação muito mais complexa e alarmante.


Perceba, por exemplo, que uma empresa pode ter tido lucro contábil mas pode ter tido prejuízo econômico e o que define se um empresario ou grupo econômico irá ou não continuar investindo no negocio dependerá de um fator chamado custo de oportunidade que muda tudo na hora de dizer se vale a pena manter a empresa ou se compensa vende-la para investir em algo muito mais rentável e livre de risco.


Por que isso ocorre?


Quando você decide investir em algo inevitavelmente esta analisando todas as possibilidade que possui e os riscos envolvidos. Por exemplo, você compara a ação da Weg que já subiu 134% mesmo durante uma pandemia com os próprios imóveis que na última década renderam apenas 15,3% segundo a A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) .


O que valeu mais a pena? Indubitavelmente as ações da empresa situada no sul do país.


E o que vai render mais daqui para frente?


Se você comparar as oportunidades das duas classes de ativos observará que a WEG tem mais resiliência porque seu mercado não se limita ao Brasil e nem a um único tipo de projeto, ou seja, a empresa tem uma carteira com riscos diferentes para momentos diferentes.


Agora caso você tenha a possibilidade de investir em imóveis no exterior mantendo uma carteira de imóveis no Brasil e outra no exterior, por exemplo, na Flórida, a situação começa a ficar mais confortável para os imóveis tendo em vista que serão mercados diferentes que podem ter comportamentos totalmente antagônicos em cenários variados.


A renda do brasileiro não é igual do americano, o mercado brasileiro pode ter mais potencial de crescimento mas também tem muito mais risco. Os impostos e preços dos aluguéis no exterior tem uma dinâmica muito mais saudável no exterior do que no Brasil.


A elasticidade de preços no Brasil é muito mais ampla e severa e segue o humor politico, o que nem sempre abala o mercado americano, para não dizer raramente.


Com tantas variáveis você ja deve ter entendido que nem todo imóvel é igual e que investir em imóveis significa comprar para gerar renda e não para morar. Imóvel para morar é uma necessidade na maioria das vezes, não significa segurança pois não se paga e se configura como um passivo, nunca um ativo e, portanto não é um investimento.


Se você tiver que vender um imóvel para viver terá que se sujeitar a viver num lugar pior do que a sua casa anterior caso seja sua, mas alugar pode significar o contrário, quem tinha um imóvel num lugar razoável se souber investir pode morar num lugar excelente se não ficar tentado a zerar suas reservas.


E dentro desse vasto mundo de oportunidades é que encontramos o lucro econômico, a variável chave que pode fazer você surfar num investimento para ter o seu imóvel dos sonhos sem abrir mão de ganhar dinheiro ao invés de pagar juros para bancos que podem atravessar gerações se for um financiamento de longo prazo.


Os fundos imobiliários são cotas de propriedades reais que recebem alugueis de seus inquilinos, ou seja, não são passivos, são ativos que rendem dinheiro. As vantagens são inúmeras e falaremos nos próximos episódios mas hoje quero explorar a grande desvantagem que apenas pode ser descartada quando você atinge maturidade financeira: flutuação de preços.


Como você se sentiria se o imóvel que você mora tivesse um letreiro em cima dele dizendo para você a cada segundo qual o valor de mercado que ele possui?


Tenho certeza que se você não for um investidor de longo prazo iria se sentir deprimido 60% dos dias do ano, mas para aquele que sabe porque investiu isso não mudaria em nada a decisão de investimento.


Todo ativo flutua de preço, é por esta razão que quando você anuncia seu imóvel, raramente vende em menos de 6 meses e não são poucos os casos onde o proprietário chega a demorar mais de 5 anos para conseguir realizar uma boa venda.


Quando você é um investidor isso não te aflige porque fez a lição de casa quando investiu, conhece o mercado brasileiro, sabe que a renda média do brasileiro é uma das piores do mundo, onde a concentração de renda é muito grande e que temos a 7a pior renda por habitante do planeta para mercados considerados organizados e , portanto, vender significa esperar.


Então todos sabem disso, não ver ajuda a poupar sofrimento e alimenta os famosos jargões e frases de caminhoneiro como : "Compre uma casa e nunca perca dinheiro", "Investir em imóvel é a certeza de um bom negócio", "Não deixe o dinheiro no banco, compre um imóvel" e por aí vai!


Mas ninguém fala nada da manutenção, dos períodos de alto desemprego, daqueles incontáveis anos de juros altos que matam os potenciais compradores, dos impostos, do cartório, da imobiliária que fica com quase 10% do valor do imóvel mais o lucro e dos juros extorsivos dos financiamentos. A esperança de que Deus é brasileiro e todos esses custos serão repassados um dia para alguém depois do imposto de renda que você terá que pagar se realmente gerar lucro são a força motriz da falta de educação financeira quando a compra ocorreu por impulso ou por efeito manada. (quando todos querem a mesma coisa, não importa o preço). Esqueci de falar do condomínio.


Quero com isso desencorajar que compre um imóvel? Não, apenas contextualizar que nada que possa ter algum lucro um dia não tem riscos associados. Não houvesse risco, não teria possibilidade de gerar lucros futuros, mas não descarte os juros e nem vire ateu se algo der errado. Deus não é culpado por suas decisões de investimento.


Toda decisão de investimento precisa te fazer dormir como um bebê logo na noite seguinte. Conhecendo e reconhecendo os riscos esta tudo certo e você saberá que fez a coisa certa.


Portanto, nunca invista mais do que 30% do seu dinheiro num único tipo de investimento. A diversificação é fundamental.


Mas retornando aos fundos imobiliários onde eles irão entrar na equação para que se possa comprar um imóvel (passivo) com conforto e tranquilidade? Lembre-se imóvel para morar é igual comprar carro, existe apenas uma exceção, as vezes gera um pequeno lucro. Por que as vezes? Por que se você fez a lição de casa e investiu os outros 70% com qualidade poderá no futuro comprar outro imóvel ainda melhor para morar, mas certamente se for melhor apenas o seu imóvel não será suficiente para fechar a equação então o investimento verdadeiro, aquele que não compõe o valor depositado no seu sonho é que , de fato, te possibilitará colocar a mão na chave, o seu imóvel, caso bem conservado apenas será uma parte do pagamento.


Seu passivo(imóvel) nunca te levará ao próximo nível sozinho, portanto investir o que sobrou do seu dinheiro é que mudará seu padrão de vida futuro.


No próximo episódio iremos introduzir como essa classe de ativos (FIIs) te conduzirá ao próximo nível! E o melhor, sem pagar juros.



Bons investimentos!






Rua Ana Carmelo Jurado Ferro, 425 - Sorocaba - SP

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